什么是地产基金？
“地产基金”，从投资角度看有两种含义： 一种是用来称呼主要投资于房地产相关资产的公募基金；另一种是用来称呼主要投资于房地产项目的私募基金。 由于我国目前基金行业是以公募基金为主，因此在这里所讨论的“地产基金”主要指第一种—主要投资于房地产相关资产的公募基金。这些基金按照投资对象的不同又可分为房地产ETF和房地产LOF(两者均属于指数基金)以及主动管理型基金。
1、房产ETF——投资于房地产的一篮子股票的指数型基金 目前市场上已经有中概互联(0.62%的仓位持有房地产相关股票)、香港中小(1.37%的仓位持有房地产相关股票，但个股占比上限为15%)以及即将上市的REITS（基础设施公募基金）。
以海外市场来看，REITs是一种成熟的房地产金融产品，在美国甚至是纳斯达克上市。而我国的REITS基金将主要投资于基础设施（物流仓储、数据中心等），并采用公募基金+ABS的模式。我们预计随着未来资金供给的不断增加和基础资产的成熟化，这种形式会有望成为市场上新的“爆款”产品。
2、房地产企业融资中的债券市场 从企业债、公司债、中期票据、短期融资券等债券品种看，目前发债主体主要集中在房地产企业和建筑装饰行业。从债券性质看，除银行间的交易所市场外，还有非金融企业债务融资工具和供应链ABS。 目前房地产企业的资产负债率已经处于相对比较高的水平。根据国家统计局数据，2019年底全国房地产开发完成投资额13.28万亿元，同比增速是9.9%，比固定资产投资(10.3%)要高一些。但是，同期房企的负债率也已经高达74.1%，比上年提高1.7个百分点。其中，恒大、融创、绿城的负债率都已经超过了80%。在“房住不炒”的大背景下，这些高负债率的房地产企业的融资空间将会受到一定的制约。