豫园股份有金矿吗？
这个题目很有脑洞，但问题的核心其实是说豫园的并购战略。 对于这个问题，我们需要回到2018年，当时老静安正在准备把静安寺周边的那块地拿出来供应住宅用地，作为上海内环内最后一个大型住宅地块，其重要性自不必说，规划总建面达55万方，其中住宅34.6万平方米、商办20.67万平方米。
在2018年之前，这块地被称作“静安区N0703-01地块”，由两个小地块组成，分别被命名为“A”和“B”。 2019年1月，豫园股份通过旗下公司间接收购了A地块，随后进行了一手房的开发；同年7月，又通过同样的方式获得了B地块，但目前并没有开发。也就是说目前豫园股份手里有两个地块，一个是已经开发的，另一个没有开发。
让我们再回过来看看这次交易： 根据公示的信息，A地块的商住比例为1：9，约合4%的商业比例，按照商业建筑面积计算，需要支付的土地出让金约为13亿，至于住宅部分的价格，由于没有披露，我们就不知道了。
而B地块的商住比为9：1，约合7%的商业比例，按照商业建筑面积计算，还需要支付的土地出让金约为26亿元（最终金额以评估为准）。 从两个地块的参数来看，A地块的商办体量较小，而B地块的住宅体量则相对较小。如果加上10%左右的公建配套面积，土地出让金的总额大概就在49亿元左右。
当然，我们不应该忽略的一点是，这两个地块是在2018年之前的N0703-01地块的基础上拆分出来的，此前的N0703-01地块由上海滩投资发展有限公司整体持有并开发运营，项目名称为新湖明珠城，项目分为南区和北区，其中南区是18万方的住宅小区，北区则是37方万的写字楼与商场。
所以从本质上来说，新湖明珠城就是一个综合体项目，只是当初设计的时候考虑到地铁上盖的因素，将小区做了封闭式管理。 那现在的问题就来了，因为之前的N0703-01号地块是由一个大地块分割而来，其实现在的A地块和B地块原本就是属于同一个项目，只不过在中间隔了十几年之后，变成了两个独立的宗地。
那么问题又来了，对于现在的豫园股份来说，它到底算是房地产开发商还是商业运营商呢？ 从目前的状况来看，应该算房地产开发商，因为在过去几年里，豫园一直专注在上海拿地价比较低的旧工业区改造，比如青浦的福佑路古玩街、静安区的北京西路和中山北路的商铺，以及长宁区的龙之梦购物公园等，这些项目的共同特点是改造后定位为文化或商务办公，附带少量商业。
但是此次对两个地块的开发定位却完全不同，一个是集高端居住、商业办公于一体的综合性社区，一个是以商业广场为核心的大尺度公共活动场所，两者的容积率都是低于此前豫园开发的任何项目，同时意味着土地成本的上升和物业形式的转变。
对于豫园来说，虽然表面上看上去是一个综合性的上市公司，但其实一直以来都专注于文商旅类的地产开发，这次两个地块的开发无疑扩大了其在商办领域的影响力，但不可否认的是，在商业体量上，新的项目将与静安寺的晶品、北外滩的宝地项目相比肩。