如何在棚改中投资？
一、如何选到有价值的地块 首先，你要选择一个有规划发展的区域（具体参考上一篇关于规划的文章）；其次，你要知道这些用地未来的用途是什么——是商业还是居住！这一点很重要，因为它决定了你的项目是在二三级市场交易还是在一级市场交易。
举个例子：在同一个区域，你发现两块用地，一块是做住宅用地的，另一块是做商业用地的，那么毫无疑问做住宅的那块更有价值，因为未来住宅用地转为商品房后，它的交易对象更广，更易变现。而商业用地要转化为同一区域的商业项目，竞争压力会更大。 第三，看拆迁面积和拆迁难度。一个地块的拆迁情况如何，直接影响到项目的开发进度，如果拆迁缓慢甚至面临拆迁困难的，那势必会对项目的现金流造成压力，进而影响项目的价值。
当然，以上只是挑选项目的一些维度，更重要的在于你对区域和人文的了解，以及对你所从事行业趋势的判断。 我举几个案例，来帮助你理解。
1. 武汉某地产公司收购成都一家企业的地，这个项目属于房地产并购。
2. 南京某房地产开发有限公司通过司法拍卖购得南京市某地块，该地块出让条件较多，包括需要配建保障房等，该项目为房地产收并购。
3. 天津某房地产集团有限公司收购浙江某开发有限公司所持有的项目公司的全部股权及项目资产包，这个项目为房地产收并购。
4. 苏州某房地产开发有限公司通过债权转让取得对某公司15亿元借款及其担保权利，并签订相关协议，该项目为房地产收购。 二、不同的融资方式对应不同的贷款产品 在确定了拟投项目后，接下来就是资金的问题了。对于房企而言，资金的来源无非来自于自筹、银行贷款、非银金融机构贷款或是其他融资的方式。而不同资金来源的资金成本与杠杆比例是有区别的，对项目的收益率要求也是不同的。
在这里我分为以下四种情形来进行讨论： 1. 自有资金充足且对项目有足额抵押物或质押物：这种情况一般以房抵贷为主，金融机构放贷的审核相对较松，对贷款成数的判定也较为理性，贷款价格也会比较合理；
2. 自有资金不足，但可通过股东追加、债权人同意等方式解决：在这种情况下，由于各方意见难以统一，操作难度较大，且有可能出现对赌情形，导致最终贷款失败；
3. 自有资金不足，也无法通过股东追加、债权人同意等方式解决：这种情况下，建议寻求当地政府的帮助，如通过财政补助、贴息贷款、政府垫资等方式进行融资；
4. 自有资金不足且无可抵押或质押物：这类企业融资的难度最大，此时建议寻求政策倾斜，如补贴返还、税费减免、土地优惠等支持。