乐亭房产有投资价值吗？
先说结论，乐亭房产有一定的投资价值，但是需要注意防范风险。 具体分析如下： 一、乐亭概况 乐亭位于东三省内，毗邻渤海湾，交通便利。全县总面积1204平方公里，人口53万（2017年），下辖8镇6乡和3个街道，共有579个村。2017年实现地区生产总值226.7亿元，其中第二产业（工业为主）增加值134.2亿元，占GDP的比重为59%；社会消费品零售总额95.7亿元；公共财政预算收入9.8亿元。
二、房地产市场情况 据我所知，目前乐亭的房地产市场主要是以新建商品住宅和存量二手房交易为主。
1.新建商品房方面 据统计，2017年全县开工建设各类房屋建筑390万平方米，竣工面积195万平方米，同比增长73 %和56%。其中，商品房项目7个，建筑面积230万平方米（含经济适用房15万平方米)，同比增长66%。全年商品房销售面积140万平方米(住宅134万平方米，商业6万平方米)，同比增长96%。实现销售额30.5亿元，增长111%。新增房地产投资企业32家。
2.二手住房方面 据我所知，目前在乐亭县城范围，二手住房的主要交易载体是县房地产交易所。该所主要负责全县城区范围内国有土地上房屋及其附属设施的建设用地使用权抵押登记、预告登记、异议登记等，以及房屋权属转移登记（包括二手房出售、二手房交换、租赁）的业务受理和审核工作。
经查询相关统计公报，2017年该县办理的房屋权属转移登记共2886宗，其中转让（出售）2725宗，占比将近9成。平均下来，每个月大约300套左右。
三、市场价值评估 目前乐亭的房价在唐山各区中处于低位，根据安居客数据，2018年3月乐亭新房均价每平米6562元/平方米，二手房5575元/平方米；相比2017年平均房价都有明显下滑，尤其是二手房环比跌去近20%。
从投资角度来看，一套房子总价50万元，首付三成15万元，贷款年限20年，贷款利率4.5%（等额本息还款法），月供大约2700元左右。而一套房子总价100万元的，以上条件不变，月供大约4100元。显然，房贷客户月供压力更小，银行的放贷风险也较低。
如果投资者全款买房，则无需考虑银行放贷问题，只需要考虑资金成本和未来是否有可能升值等问题。按目前的市场价格来看，买一套100万的房子，投入的资金大约需要110多万，投入的资金成本相对较高。
四、风险及控制方法 任何投资都离不开风险把控，乐亭的房地产市场虽然整体表现平稳，但也有潜在的风险因素。
首先，来自天津滨海新区的产业和人口外溢效应可能无法持续。因为作为环渤海地区重要的港口城市，天津未来不仅将与北京共同担当京津翼都市圈的核心角色，而且有望成为北方最大的国际航运中心。随着滨海新区的崛起，乐亭可能会受到影响。
其次，乐亭的经济发展依赖钢铁和煤炭两大传统重化工业，GDP中二产（工业为主）所占的比重高达59%，并且对资金和要素的依赖程度很高。一旦宏观经济形势发生变化，货币政策转向，或者出现资金供给不足的问题，乐亭的产业发展可能受到制约，房地产市场的需求也会相应减少。