美国房子涨价了吗？
最近，美国各地房价都在迅速上涨！ 据最新数据显示，3月份美国房价环比增长了12.6%！ 年化增幅更是达到18.5%，创下自2014年以来的最快增速。 这个速度已经远远超过了2007年的房地产泡沫，距离次贷危机也已经不远了。 而且，美国的房屋库存量也创历史新低——只有1个月左右。
一般认为，房贷市场的抵押贷款审核制度是制约房价上涨的最大杠杆。 但今年三月，美联储再次将基准利率下调至0-0.25%之间，同时多次表示将继续“无限量”、“无限制”地购买债券，以支撑市场流动性。 在零利率和量化宽松的背景下，美国的房价还会持续上涨吗？
1.供需关系 对于任何一个商品的价格来说，供给和需求两方面是最核心的影响因素。 先看供应方面，受新冠肺炎疫情的影响，今年的二手房交易量大幅下降。 根据Zillow的数据，与2019年同期相比，3月份的二手房销量下降了22%，而新房销量则下降了15%；与2020年初相比，二手房交易量下滑了50%，新房交易量下滑了42%。 交易量的急剧下降，直接导致房源的供不应求。 根据NAR的数据，今年第一季度美国楼市共有502万个房地产中介挂牌出售的房产，与去年同期的1043万相比，大幅减少了53%。 与此同时，申请房贷的人数却居高不下。根据Bankrate的数据，在截至3月初的三个月内，有530万人申请了房贷，比上一季度增加67%，同比增长62%。
而在贷款申请过程中，有近一半的人选择使用信用报告。也就是说，在这些申请住房贷款的人中，有半数以上的人可能会因为房贷审批通过、拿到贷款而导致住房需求和供给更加短缺。 随着越来越多的人申请房贷，预计房屋的供需关系将进一步紧俏。
2.货币环境 关于货币政策，之前美联储一直是“按兵不动”，直到3月16日才突发紧急降息，将利率降至0-0.25%的水平并推出规模达7000亿美元的QE计划。 但美联储的动作依然无法满足华尔街的“胃口”——标普500指数在降息当天继续下跌超过7%，触发了美联储此前设置的降息闸门。 在随后的三天内，美联储像“打了鸡血一样”，连续推出多项救市举措，包括大规模购买国债和企业债、开设临时银行账户以接收和发放现金、允许银行借入国库券充当储备金等。 如此密集的货币政策工具出手，力度远超全球任何国家，可见此次美联储应对风险的情绪之强烈。 当然，不断降息、扩表的同时，美联储也向市场传达一个信号：无论多大的危机和困难，美联储会与其共度时艰。
在这样的政策环境下，市场预期美联储仍然会继续降息甚至采取负利率措施，于是越来越多的企业、个人开始借入资金，进行对冲操作。这势必会推高融资成本，进一步压缩房贷门槛，刺激楼市。 综合来看，在供需两端都趋于紧俏的情况下，加上美元流动性的泛滥，美国楼市价格在未来一段时间仍有很大的上升空间。